Financiar el desarrollo urbano
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Autor:
Arq. Carla E. Tovar Triana - 03/11/2025
Directora de Planeación Urbana Sustentable del IMPLAN
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El contar con amplias reservas territoriales en los municipios genera la percepción de que el crecimiento de las ciudades puede seguir extendiéndose sin límite. Las periferias sin urbanizar se perciben como áreas de oportunidad, zonas que anteriormente estaban destinadas a actividades productivas, principalmente agrícolas, se han ido transformando en los últimos 30 años, dando lugar a las nuevas zonas urbanas. En Torreón, el territorio municipal se contiene en dos grandes polígonos que en conjunto aglomeran un total de 128,273 hectáreas, en el polígono sur, se cuenta con la reserva natural del Cañón de Jimulco y en el polígono norte, se ha desarrollado el suelo urbano, la mancha urbana tiene una extensión de 15,300 hectáreas de un total de 30,820 hectáreas de suelo municipal. Simplemente observar al desarrollo que se ha generado de 1990 a la actualidad, donde grandes zonas que anteriormente estaban destinadas a cultivo y nogaleras, se han transformado en las nuevas zonas habitacionales, tal es el caso de las zonas norte y oriente. La transformación de ciertos nodos agrícolas a urbanos fomenta el crecimiento y la dispersión de la ciudad, el trazo de estos lunares habitacionales responde inclusive a los antiguos límites parcelarios. Esta expansión hacia las periferias implica mayor demanda en nueva infraestructura, ya sea para llevar servicios públicos, así como costos elevados para el mantenimiento. Esto implica destinar más recursos para generarla y mantenerla, si aparte le sumamos que las aportaciones federales cada vez son menos, el peso sobre los presupuestos municipales se vuelve mayor. Es por esto, por lo que es imprescindible encontrar medios para gestionar instrumentos financieros que aporten recursos propios desde el ámbito municipal, como medio para financiar el buen desarrollo y fomentar el crecimiento ordenado de la ciudad. Los ingresos municipales en Torreón provienen de dos medios principalmente, entre ellos las aportaciones y participaciones federales y estatales, así como de la recaudación propia. El aumento constante en los ingresos propios ha permitido una mayor independencia financiera, donde la aportación del impuesto predial juega un papel primordial. A nivel nacional se cuenta con una gama de instrumentos para financiar el desarrollo urbano, entre los cuales se destacan; la captura de plusvalías, contribuciones por mejora, colaboraciones público-privadas, derechos de desarrollo e instrumentos de gestión del suelo. Desde los distintos instrumentos de planeación, se establecen las estrategias para el crecimiento sostenible, estos instrumentos deben ofrecer propuestas y soluciones que garanticen el financiamiento para la ejecución de los proyectos estratégicos. Por ejemplo, para poder impulsar la redensificación de polígonos estratégicos en la ciudad, es imprescindible determinar el impacto que el desarrollo de vivienda vertical va a demandar sobre la infraestructura existente y ofrecer medios a través de los cuales se pueda financiar la inversión en obra pública. El Plan Director de Desarrollo Urbano de Torreón, plantea medios para el financiamiento del desarrollo de nuestra ciudad. A través de la estrategia de Fomento a la densidad, se ofrecen soluciones para financiar la demanda en infraestructura que genera la vivienda vertical. El instrumento de compra de derechos de edificación ofrece al promotor de vivienda acceder a una mayor densidad que la establecida en la normativa urbana, a cambio de aportar a fideicomisos para inversión en obra pública. Para impulsar la recuperación del Centro Histórico, el Programa Parcial de Desarrollo Urbano del Centro Histórico propone la creación de un Fideicomiso, que funcione como medio para agrupar las contribuciones por mejora que ya se recaudan, así como la compra por derechos de edificación. La planeación urbana debe vincularse con la planeación financiera, fortalecer los medios de financiamiento y la participación privada, permitirá construir una ciudad compacta, equitativa y sostenible.
